Ιανουάριος. Στο email σας έρχεται μήνυμα από μια πλατφόρμα κρατήσεων: σας ενημερώνει ότι θα αναφέρει στις φορολογικές αρχές τα έσοδά σας από την προηγούμενη χρονιά και σας ζητά να ελέγξετε τα φορολογικά σας στοιχεία. Το διαβάζετε δύο φορές. Τι ακριβώς στέλνει; Σε ποιον; Και τι πρέπει να κάνετε εσείς;
Η σύντομη απάντηση: οι μεγάλες πλατφόρμες στέλνουν ήδη στοιχεία για τους οικοδεσπότες στην ΑΑΔΕ, με δύο διαφορετικούς δρόμους. Από τις 20 Μαΐου 2026 ισχύει και ένας τρίτος, ευρωπαϊκός κανόνας, για μηνιαία δεδομένα. Παρακάτω τους εξηγούμε με απλά λόγια, και λέμε τι αξίζει να ελέγχετε ώστε τα δικά σας στοιχεία να συμφωνούν με των πλατφορμών.
1. Το πρωτόκολλο της ΑΑΔΕ με τις πλατφόρμες
Τον Απρίλιο του 2021 η ΑΑΔΕ υπέγραψε πρωτόκολλο συνεργασίας με Airbnb, Booking.com και Vrbo για τη συμμόρφωση με το Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής. Οι πλατφόρμες συμφώνησαν:
- να έχουν διακριτό πεδίο όπου ο διαχειριστής γράφει τον αριθμό μητρώου του ακινήτου (ΑΜΑ) ή την αιτιολογημένη εξαίρεσή του,
- να ενημερώσουν όσους είχαν ήδη αγγελίες για την υποχρέωση,
- να αφαιρούν, μετά από ειδοποίηση της ΑΑΔΕ, τις αγγελίες χωρίς αριθμό μητρώου ή εξαίρεση.
Το 2023 το μνημόνιο ανανεώθηκε. Σύμφωνα με τον Τύπο, οι πλατφόρμες ελέγχουν πλέον τη μορφή του ΑΜΑ, στέλνουν το ονοματεπώνυμο του κατόχου του IBAN, το σύνολο των ετήσιων διανυκτερεύσεων κάθε αγγελίας, και επιστρέφουν στην ΑΑΔΕ αρχείο με όσους δεν συμμορφώθηκαν.
Το Airbnb γράφει στη σελίδα βοήθειας για την Ελλάδα ποια στοιχεία στέλνει στην ΑΑΔΕ: τον αριθμό μητρώου, τον ΑΦΜ, το ονοματεπώνυμο, αριθμό διαβατηρίου και ημερομηνία γέννησης, email και τηλέφωνο, τη διεύθυνση, το είδος και τη διεύθυνση URL της αγγελίας, και το ακαθάριστο εισόδημα της προηγούμενης χρονιάς ανά αγγελία, με τον τρόπο και τον λογαριασμό πληρωμής. Η αναφορά γίνεται μία φορά τον χρόνο, ως το τέλος Φεβρουαρίου.
Όλα ξεκινούν από τον ΑΜΑ. Γι' αυτό στο Μητρώο Βραχυχρόνιας Μίσθωσης του Bookmatrix.com ο ΑΜΑ και ο ΑΤΑΚ κάθε μονάδας αποθηκεύονται μία φορά και μπαίνουν σε κάθε δήλωση.
2. Η οδηγία DAC7
Η ευρωπαϊκή οδηγία 2021/514, γνωστή ως DAC7, ενσωματώθηκε στην Ελλάδα με τον ν. 5047/2023. Οι πλατφόρμες συλλέγουν και αναφέρουν στοιχεία για τους «πωλητές» τους, και σε αυτούς ανήκουν όσοι νοικιάζουν ακίνητα. Η αναφορά γίνεται ως τις 31 Ιανουαρίου του επόμενου έτους. Για τη μίσθωση ακινήτου περιλαμβάνει, μεταξύ άλλων:
- ονοματεπώνυμο ή επωνυμία, διεύθυνση, ΑΦΜ και κράτος έκδοσής του,
- τον λογαριασμό όπου πληρώνεστε και τον δικαιούχο του, αν είναι άλλο πρόσωπο,
- το ποσό που σας καταβλήθηκε και τον αριθμό των μισθώσεων ανά τρίμηνο,
- τις προμήθειες και τους φόρους που κράτησε η πλατφόρμα,
- τη διεύθυνση κάθε αγγελίας και τον αριθμό των ημερών που νοικιάστηκε.
Τα στοιχεία ανταλλάσσονται και μεταξύ των φορολογικών αρχών της ΕΕ. Ένας ιδιοκτήτης που ζει σε άλλη χώρα της ΕΕ και νοικιάζει σπίτι στην Ελλάδα εμφανίζεται και στις δύο.
3. Ο Κανονισμός (ΕΕ) 2024/1028, από 20 Μαΐου 2026
Ο νεότερος κανόνας είναι ο Κανονισμός (ΕΕ) 2024/1028 για τη συλλογή και κοινοποίηση δεδομένων βραχυχρόνιας μίσθωσης. Εφαρμόζεται από τις 20 Μαΐου 2026 σε όλη την ΕΕ. Τι προβλέπει:
- Αριθμός μητρώου παντού. Όπου ένα κράτος έχει διαδικασία καταχώρισης, κάθε μονάδα έχει αριθμό μητρώου και οι πλατφόρμες τον εμφανίζουν στην αγγελία. Στην Ελλάδα αυτός ο ρόλος είναι ήδη γνωστός: ο ΑΜΑ.
- Έλεγχοι από τις πλατφόρμες. Οι πλατφόρμες κάνουν δειγματοληπτικούς ελέγχους στους αριθμούς και, όταν το ζητήσει η αρμόδια αρχή, αφαιρούν αγγελίες που δεν συμμορφώνονται.
- Μηνιαία δεδομένα δραστηριότητας. Κάθε μήνα οι πλατφόρμες στέλνουν, ανά μονάδα, τις νύχτες που νοικιάστηκε και τον αριθμό των επισκεπτών ανά νύχτα με τη χώρα διαμονής τους, μαζί με τον αριθμό μητρώου, τη διεύθυνση και το URL της αγγελίας. Τα στέλνουν σε ένα ενιαίο ψηφιακό σημείο εισόδου του κράτους όπου βρίσκεται η μονάδα. Οι μικρές πλατφόρμες έχουν απλούστερο, τριμηνιαίο ρυθμό.
Ο Κανονισμός δεν αφορά τα ξενοδοχεία. Το κείμενό του εξαιρεί ρητά τα ξενοδοχεία και τα παρόμοια καταλύματα.
Ποια ελληνική αρχή λειτουργεί το ενιαίο ψηφιακό σημείο εισόδου και πώς θα χρησιμοποιηθούν εδώ τα μηνιαία δεδομένα, δεν το βρήκαμε ακόμη σε επίσημη ανακοίνωση. Θα ενημερώσουμε το άρθρο όταν υπάρξει.
Τι σημαίνει αυτό για εσάς
Για το ίδιο ακίνητο υπάρχουν πλέον δύο εικόνες. Η μία είναι οι δικές σας Δηλώσεις Βραχυχρόνιας Διαμονής, μία για κάθε διαμονή, ως τις 20 του επόμενου μήνα από την αναχώρηση. Η άλλη είναι ό,τι στέλνουν οι πλατφόρμες: νύχτες, ποσά, λογαριασμοί. Λογικό είναι να συμφωνούν. Πέντε πράγματα που αξίζει να ελέγχετε:
- Κάθε κράτηση από πλατφόρμα έχει δηλωθεί. Και όσες ακυρώθηκαν με χρέωση.
- Οι νύχτες συμφωνούν. Αν άλλαξαν ημερομηνίες μετά τη δήλωση, χρειάζεται τροποποιητική.
- Ο ΑΜΑ είναι σωστός σε κάθε αγγελία, και ξεχωριστός για κάθε χώρο που νοικιάζεται χωριστά.
- Τα φορολογικά στοιχεία στον λογαριασμό της πλατφόρμας είναι σωστά: ΑΦΜ, διεύθυνση, IBAN και δικαιούχος του.
- Τα ποσά εξηγούνται. Οι πλατφόρμες αναφέρουν πόσα σας κατέβαλαν και τι κράτησαν ως προμήθεια. Πώς δηλώνεται το μίσθωμα σε σχέση με αυτά, το συζητάτε με τον λογιστή σας.
Πώς βοηθά ένα πρόγραμμα κρατήσεων
Ο έλεγχος αυτός είναι εύκολος μόνο όταν όλες οι κρατήσεις είναι σε ένα σημείο. Στο Bookmatrix.com κάθε κράτηση, από Airbnb, Booking.com, Expedia, το site σας ή το τηλέφωνο, μπαίνει στο ίδιο ημερολόγιο με τον επισκέπτη, τις ημερομηνίες, το ποσό και το κανάλι της. Από εκεί:
- βλέπετε σε μία λίστα κάθε διαμονή που χρειάζεται ακόμη δήλωση, ανά κατάλυμα και μήνα, με υπενθύμιση επτά ημέρες πριν την προθεσμία,
- η δήλωση ετοιμάζεται από την κράτηση, και με το πρόσθετο υποβάλλεται για εσάς,
- η βεβαίωση της ΑΑΔΕ και ο αριθμός πρωτοκόλλου μένουν πάνω στη διαμονή,
- οι αναφορές δείχνουν έσοδα ανά κανάλι για όποια περίοδο θέλετε, ώστε να τα συγκρίνετε με όσα γράφει κάθε πλατφόρμα.
Για τις υπόλοιπες αλλαγές στις βραχυχρόνιες μισθώσεις, διαβάστε το άρθρο μας για τον ν. 5170/2025.
Συχνές ερωτήσεις
Στέλνει το Airbnb τα έσοδά μου στην ΑΑΔΕ;
Ναι. Σύμφωνα με τη σελίδα βοήθειας του Airbnb για την Ελλάδα, στέλνει μεταξύ άλλων τον ΑΜΑ, τον ΑΦΜ και το ακαθάριστο εισόδημα της προηγούμενης χρονιάς ανά αγγελία, ως το τέλος Φεβρουαρίου κάθε χρόνου.
Τι είναι το DAC7;
Η ευρωπαϊκή οδηγία 2021/514, που στην Ελλάδα ισχύει με τον ν. 5047/2023. Υποχρεώνει τις πλατφόρμες να αναφέρουν κάθε χρόνο, ως τις 31 Ιανουαρίου, στοιχεία και έσοδα όσων νοικιάζουν ακίνητα μέσω αυτών.
Από πότε ισχύει ο Κανονισμός 2024/1028;
Από τις 20 Μαΐου 2026. Προβλέπει μηνιαία αποστολή δεδομένων δραστηριότητας ανά μονάδα από τις πλατφόρμες στις αρχές του κράτους όπου βρίσκεται η μονάδα.
Αφορά και τα ξενοδοχεία;
Ο Κανονισμός 2024/1028 εξαιρεί ρητά τα ξενοδοχεία και τα παρόμοια καταλύματα. Το DAC7 αφορά γενικά τη μίσθωση ακινήτων μέσω πλατφορμών. Για τη δική σας περίπτωση ρωτήστε τον λογιστή σας.
Πρέπει να κάνω κάτι εγώ;
Να κρατάτε σωστό τον ΑΜΑ σε κάθε αγγελία, σωστά τα φορολογικά στοιχεία στον λογαριασμό κάθε πλατφόρμας, και να υποβάλλετε εμπρόθεσμα τη Δήλωση Βραχυχρόνιας Διαμονής για κάθε διαμονή.
Πηγές
- ΑΑΔΕ: Δελτίο Τύπου 27/04/2021, πρωτόκολλο με Airbnb, Booking.com και Vrbo
- Powergame.gr (18/09/2023): Μνημόνιο ΑΑΔΕ με Airbnb, Booking και Vrbo, οι 5 αλλαγές
- Airbnb: Υπεύθυνη φιλοξενία στην Ελλάδα (άρθρο βοήθειας 1246)
- Deloitte Ελλάδας (13/09/2023): Ενσωμάτωση της οδηγίας DAC7 με τον ν. 5047/2023
- EUR-Lex: Κανονισμός (ΕΕ) 2024/1028 για τα δεδομένα βραχυχρόνιας μίσθωσης
- Ευρωπαϊκό Κοινοβούλιο (OEIL): σύνοψη του Κανονισμού 2024/1028
- ΑΑΔΕ: Συχνές ερωτήσεις για τη βραχυχρόνια μίσθωση (23/09/2025)
Ενημερώθηκε: 14/10/2026. Το άρθρο είναι γενική ενημέρωση, όχι φορολογική ή νομική συμβουλή. Τον τελικό λόγο για τη δική σας περίπτωση τον έχει ο λογιστής σας.
Θέλετε τις κρατήσεις και τις δηλώσεις σας να συμφωνούν χωρίς ψάξιμο; Δοκιμάστε το Bookmatrix.com με δωρεάν demo 14 ημερών, ή αφήστε μας το τηλέφωνό σας στο bookmatrix.com/form και θα σας καλέσουμε την επόμενη εργάσιμη. Ή καλέστε μας στο +30 2351 151525.