Είναι 18 του μήνα, βράδυ. Τα παιδιά κοιμήθηκαν, ο υπολογιστής είναι ανοιχτός στο TaxisNet και δίπλα σας το κινητό με τις κρατήσεις του Airbnb. Ονοματεπώνυμο, ημερομηνίες, ποσό, πλατφόρμα. Επόμενη κράτηση. Πάλι από την αρχή.
Όποιος έχει διαμερίσματα ή δωμάτια σε βραχυχρόνια μίσθωση ξέρει αυτή τη βραδιά. Με δέκα κρατήσεις τον μήνα είναι μια δουλειά. Με πενήντα γίνεται δεύτερη δουλειά. Σε αυτό το άρθρο εξηγούμε τι ζητά η ΑΑΔΕ, ως πότε, και πώς η δήλωση βγαίνει από το πρόγραμμα κρατήσεων αντί να πληκτρολογείται.
Τι είναι η Δήλωση Βραχυχρόνιας Διαμονής
Κάθε ακίνητο που μισθώνεται βραχυχρόνια γράφεται στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής της ΑΑΔΕ και παίρνει Αριθμό Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ). Για κάθε διαμονή σε αυτό το ακίνητο υποβάλλεται μία Δήλωση Βραχυχρόνιας Διαμονής. Βραχυχρόνια είναι η μίσθωση έως 59 ημερών, επιπλωμένου ακινήτου, χωρίς άλλες υπηρεσίες πέρα από τα κλινοσκεπάσματα. Από 1/1/2024 αυτό ισχύει είτε η κράτηση έγινε μέσω πλατφόρμας είτε όχι.
Στο Bookmatrix.com όλο αυτό ζει σε ένα σημείο, το Μητρώο Βραχυχρόνιας Μίσθωσης: ποιες διαμονές θέλουν δήλωση, ποιες δηλώθηκαν και ποια προθεσμία έρχεται.
Ως πότε υποβάλλεται
Ο κανόνας της ΑΑΔΕ είναι απλός: η δήλωση υποβάλλεται μέχρι τις 20 του επόμενου μήνα από την ημέρα αναχώρησης του επισκέπτη. Μια διαμονή με αναχώρηση στις 28 Ιουλίου δηλώνεται ως τις 20 Αυγούστου. Μια διαμονή που ξεκινά 30 Ιουλίου και τελειώνει 3 Αυγούστου δηλώνεται ως τις 20 Σεπτεμβρίου, γιατί μετρά η αναχώρηση.
Δύο ακόμη σημεία που ξεχνιούνται:
- Ακυρώσεις με χρέωση. Αν μια κράτηση ακυρωθεί και, βάσει της πολιτικής ακύρωσης, ο επισκέπτης πληρώνει κάποιο ποσό, υποβάλλεται δήλωση μέχρι τις 20 του επόμενου μήνα από την ακύρωση.
- Διορθώσεις. Ένα λάθος διορθώνεται με τροποποιητική δήλωση. Οι αλλαγές γίνονται μέχρι την οριστικοποίηση του Μητρώου, που γίνεται έως τις 28 Φεβρουαρίου του έτους υποβολής της φορολογικής δήλωσης.
Όταν το σύστημα της ΑΑΔΕ έχει προβλήματα την τελευταία μέρα, η ΑΑΔΕ έχει δώσει παρατάσεις με απόφαση (για παράδειγμα η Α.1146/2025 για τις αναχωρήσεις του Σεπτεμβρίου 2025). Μην το υπολογίζετε όμως. Η 20ή του μήνα είναι η ημερομηνία που μετρά.
Τι γράφει κάθε δήλωση
Η φόρμα στο brahyhronia.aade.gr ζητά για κάθε διαμονή, μεταξύ άλλων:
- τον ΑΜΑ του ακινήτου,
- τα στοιχεία του επισκέπτη, και αν είναι αλλοδαπός ή Έλληνας με ΑΦΜ,
- ημερομηνία άφιξης και αναχώρησης,
- το συνολικό συμφωνηθέν μίσθωμα, ή το ποσό βάσει πολιτικής ακύρωσης,
- τον τρόπο πληρωμής,
- την πλατφόρμα. Για κράτηση από το τηλέφωνο ή το site σας, η ΑΑΔΕ λέει να επιλέξετε «Άλλες ψηφιακές πλατφόρμες» και να γράψετε «Εκτός πλατφόρμας».
Όλα αυτά υπάρχουν ήδη στην κράτηση. Το πρόβλημα δεν είναι ότι λείπουν. Είναι ότι τα αντιγράφετε με το χέρι από το ένα σύστημα στο άλλο.
Πόσο χρόνο τρώει με το χέρι
Ένας πρόχειρος λογαριασμός: αν μια δήλωση θέλει γύρω στα 4 λεπτά (άνοιγμα, αντιγραφή, έλεγχος, υποβολή), τότε 50 κρατήσεις τον μήνα είναι περίπου 200 λεπτά, πάνω από τρεις ώρες. Και τον Αύγουστο, ένα μικρό κατάλυμα με αρκετά δωμάτια μπορεί να ξεπεράσει τις 50. Συν τα λάθη: ένα ποσό που γράφτηκε με την προμήθεια μέσα, μια ημερομηνία που γλίστρησε, μια κράτηση που ξεχάστηκε.
Πώς γίνεται αυτόματα στο Bookmatrix.com
Το Bookmatrix.com ξεκινά από το ημερολόγιο. Κάθε κράτηση, από Booking.com, Airbnb, Expedia, το site σας ή το τηλέφωνο, είναι ήδη εκεί με τον επισκέπτη, τις ημερομηνίες και το ποσό. Από εκεί:
- Μια φορά, τα στοιχεία του ακινήτου. Μας δίνετε τον ΑΜΑ και τον ΑΤΑΚ κάθε μονάδας και την πρόσβαση TaxisNet για το Μητρώο. Αποθηκεύονται μία φορά και χρησιμοποιούνται σε κάθε δήλωση.
- Μία λίστα με ό,τι εκκρεμεί. Κάθε διαμονή που χρειάζεται ακόμη δήλωση, ανά κατάλυμα και μήνα, με την προθεσμία της δίπλα.
- Υπενθυμίσεις. Ειδοποίηση push και email επτά ημέρες πριν λήξει η μηνιαία προθεσμία.
- Η δήλωση ετοιμάζεται από την κράτηση. Σε κάθε πλάνο, τα στοιχεία κάθε διαμονής ετοιμάζονται στη μορφή που ζητά το Μητρώο, με σύνδεσμο που ανοίγει τη διαμονή στο brahyhronia.aade.gr. Εσείς ελέγχετε και υποβάλλετε.
- Με το πρόσθετο, υποβάλλεται για εσάς. Οι δηλώσεις συμπληρώνονται και υποβάλλονται στο Μητρώο. Μπορείτε να ζητήσετε πρώτα δοκιμαστικό πέρασμα, όπου η φόρμα κάθε διαμονής συμπληρώνεται χωρίς να υποβληθεί και αποφασίζετε εσείς αν θα συνεχίσει. Μια διαμονή σημειώνεται ως δηλωμένη μόνο όταν η ΑΑΔΕ δείξει το μήνυμα επιτυχίας.
- Η βεβαίωση μένει στη διαμονή. Ανεβάζετε τη βεβαίωση της ΑΑΔΕ ως PDF ή εικόνα και κρατάτε δίπλα τον αριθμό πρωτοκόλλου. Το ημερολόγιο δείχνει ποιες διαμονές έχουν δηλωθεί.
Από την ίδια οθόνη γίνεται και η μηνιαία δήλωση για το τέλος ανθεκτικότητας στην κλιματική κρίση, ανά μονάδα. Για το ίδιο το τέλος, δείτε το άρθρο μας για το τέλος ανθεκτικότητας και το τέλος παρεπιδημούντων.
Τι ελέγχετε εσείς
Η αυτοματοποίηση παίρνει την πληκτρολόγηση. Δεν παίρνει την ευθύνη: τα στοιχεία του Μητρώου έχουν θέση υπεύθυνης δήλωσης και η δήλωση γίνεται με τους δικούς σας κωδικούς. Τρία πράγματα αξίζει να κοιτάτε κάθε μήνα:
- Το ποσό. Ότι το μίσθωμα της κράτησης είναι αυτό που συμφωνήθηκε με τον επισκέπτη. Πώς αντιμετωπίζονται προμήθειες και τέλη στο ποσό, το επιβεβαιώνετε με τον λογιστή σας.
- Τις ακυρώσεις. Όσες κρατήσεις ακυρώθηκαν με χρέωση θέλουν κι αυτές δήλωση.
- Τις αλλαγές μετά τη δήλωση. Αν άλλαξαν ημερομηνίες ή ποσό σε κράτηση που έχει ήδη δηλωθεί, χρειάζεται τροποποιητική.
Για τις αλλαγές του νόμου για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις, διαβάστε και το άρθρο μας για τον ν. 5170/2025.
Πόσο κοστίζει
Η λίστα με ό,τι εκκρεμεί, οι υπενθυμίσεις, η προετοιμασία κάθε δήλωσης και οι βεβαιώσεις περιλαμβάνονται σε κάθε πλάνο. Η υποβολή για εσάς είναι πρόσθετο, το «Automatic Short-term Rental Submissions», με 150 € τον χρόνο. Όλες οι τιμές είναι στη σελίδα τιμών.
Συχνές ερωτήσεις
Ποια είναι η προθεσμία για τη Δήλωση Βραχυχρόνιας Διαμονής;
Μέχρι τις 20 του επόμενου μήνα από την ημέρα αναχώρησης του επισκέπτη. Για ακύρωση με χρέωση, μέχρι τις 20 του επόμενου μήνα από την ακύρωση.
Χρειάζομαι ακόμη τους κωδικούς TaxisNet;
Ναι. Οι δηλώσεις γίνονται με τον δικό σας λογαριασμό TaxisNet. Το Bookmatrix.com κρατά τους κωδικούς για το Μητρώο, ώστε η υποβολή να τρέχει χωρίς να συνδέεστε κάθε φορά.
Δηλώνονται και οι κρατήσεις εκτός πλατφόρμας;
Ναι. Από 1/1/2024 βραχυχρόνια είναι και η μίσθωση που κλείνεται εκτός πλατφόρμας. Στο πεδίο της πλατφόρμας επιλέγετε «Άλλες ψηφιακές πλατφόρμες» και γράφετε «Εκτός πλατφόρμας».
Μπορώ να υποβάλλω μόνος μου χωρίς το πρόσθετο;
Ναι. Κάθε πλάνο ετοιμάζει τα στοιχεία κάθε διαμονής και ανοίγει τη διαμονή στο brahyhronia.aade.gr. Εσείς ελέγχετε και πατάτε υποβολή.
Ισχύει για ξενοδοχεία;
Όχι με τον ίδιο τρόπο. Η Δήλωση Βραχυχρόνιας Διαμονής αφορά τη βραχυχρόνια μίσθωση. Για ξενοδοχεία και άλλα καταλύματα με άδεια ρωτήστε τον λογιστή σας ποιες υποχρεώσεις έχετε.
Πηγές
- ΑΑΔΕ: Βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτων
- ΑΑΔΕ: Συχνές ερωτήσεις για τη βραχυχρόνια μίσθωση (23/09/2025)
- ΑΑΔΕ: ΠΟΛ.1170/2018, τροποποίηση της ΠΟΛ.1187/2017 (προθεσμία, ακυρώσεις)
- ΑΑΔΕ: Α.1146/2025, παράταση προθεσμίας Δηλώσεων Βραχυχρόνιας Διαμονής
Ενημερώθηκε: 14/10/2026. Το άρθρο είναι γενική ενημέρωση, όχι φορολογική ή νομική συμβουλή. Τον τελικό λόγο για τη δική σας περίπτωση τον έχει ο λογιστής σας.
Θέλετε να σταματήσουν τα βράδια στο TaxisNet; Δοκιμάστε το Bookmatrix.com με δωρεάν demo 14 ημερών, ή αφήστε μας το τηλέφωνό σας στο bookmatrix.com/form και θα σας καλέσουμε την επόμενη εργάσιμη. Ή καλέστε μας στο +30 2351 151525.